Alquileres en CABA: la variación mensual más baja del año y un nuevo orden en el podio de los barrios más caros

Vamos a los números: los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires registraron en septiembre una suba mensual del 1,31% respecto de agosto, de acuerdo con el relevamiento elaborado por Zonaprop. Se trata del incremento más bajo observado en lo que va de 2026, lo que muestra una moderación respecto del ritmo que los contratos venían mostrando en meses anteriores. En la comparación interanual, es decir, frente al mismo mes del año anterior, los precios acumulan un alza del 28,7%, una cifra que se ubica por debajo de la inflación general del período y que refuerza la lectura de una desaceleración relativa del segmento.

Palermo pasó al segundo lugar y dejó a Núñez en el tercero

Dentro de ese promedio de la ciudad, Palermo se encareció por encima de la media: el barrio registró una suba mensual del 1,48% y alcanzó un precio medio de 1.005.424 pesos mensuales para un departamento de dos ambientes. Ese avance le permitió desplazar a Núñez, que quedó en el tercer lugar del ranking con un valor promedio de 1.003.138 pesos para la misma tipología. En la cima del ranking se mantiene Puerto Madero, con 1.268.186 pesos mensuales, un valor que prácticamente duplica al del barrio más económico.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

El directivo agregó que el avance de Palermo no implica una caída definitiva de Núñez. Según su lectura, el corredor de Libertador y el desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal son factores que siguen empujando la demanda en esa zona. Palermo tiene una propuesta muy consolidada y Núñez viene fortaleciendo la suya, por lo que sus posiciones pueden alternarse en los próximos meses.

El otro extremo del mapa: los barrios más económicos

En el extremo opuesto del mercado, Lugano se consolida como el barrio más económico de la ciudad, con un alquiler medio de 660.673 pesos mensuales para un dos ambientes. Lo siguen Nueva Pompeya y La Boca, ambos con valores por debajo de los 731.000 pesos. Comparado con Puerto Madero, un departamento en Lugano cuesta poco más de la mitad, una brecha que describe la fuerte dispersión de precios que caracteriza al mercado porteño.

Qué pasa si la ley cambia

El escenario contractual convive con un debate abierto sobre la regulación de los alquileres. Si el marco normativo se modifica y, por ejemplo, se reducen los plazos mínimos de contratación o se ajustan los mecanismos de actualización, es probable que los propietarios trasladen parte del riesgo implícito al precio inicial de los contratos. En términos concretos, una menor previsibilidad sobre la evolución del valor entre renovaciones tiende a traducirse en alquileres más altos, lo que profundizaría la brecha entre barrios consolidados como Puerto Madero o Palermo y zonas como Lugano, Nueva Pompeya o La Boca.

• Palermo: 1.005.424 pesos mensuales (2 ambientes).
• Núñez: 1.003.138 pesos mensuales (2 ambientes).
• Puerto Madero: 1.268.186 pesos mensuales (2 ambientes).
• Lugano: 660.673 pesos mensuales (2 ambientes).
• Nueva Pompeya y La Boca: por debajo de 731.000 pesos mensuales.
• Departamento de 3 ambientes de 70 m2: promedio de 1.214.267 pesos.