Alquileres en la Ciudad: en lo que va del año los contratos subieron 19,2% y le perdieron por más de dos puntos a la inflación

Los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires acumulan una suba del 19,2% en lo que va de 2026, dos puntos y monedas por debajo de la inflación general estimada en 21,5% para el mismo período. En agosto, la variación mensual fue de 1,5%, el menor registro del año y también por debajo del índice de precios del mes. La diferencia implica una baja real del 2,3% en lo que va del año para quienes firmaron o renovaron contratos en la Ciudad.

De acuerdo con el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, un departamento de dos ambientes cuesta en promedio 886.527 pesos mensuales. Los monoambientes se ubican en 771.871 pesos y los tres ambientes alcanzan 1.196.413 pesos por mes.

La brecha entre barrios se agranda

El mapa porteño de los alquileres muestra una distancia cada vez más marcada entre el norte y el sur. Puerto Madero sigue liderando el ranking con un precio medio de 1.252.366 pesos por mes, seguido por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el otro extremo aparece Lugano, donde un departamento se consigue por 654.776 pesos mensuales, apenas por debajo de Nueva Pompeya (700.324 pesos) y Parque Avellaneda (720.780 pesos).

La dinámica interanual, sin embargo, corre por carriles distintos. Los barrios donde más subieron los alquileres en los últimos doce meses fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En cambio, Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) fueron los que menos se movieron, una señal de que los precios más altos ya encontraron un techo y los más bajos todavía tienen margen de.

Oferta en recuperación y rentabilidad en baja

La cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y hoy es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, en gran parte por el impacto de la derogación de la ley de alquileres que rigió hasta fines de 2023.

Para los inversores, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual, lo que implica esperar 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad. Ese plazo es 9,2% más corto que hace un año, cuando los precios de los inmuebles todavía no habían reaccionado. La rentabilidad más alta la ofrece Lugano, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, el peor registro de la Ciudad.

Compraventa con más operaciones pero menos créditos

En el mercado de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, 9% más que en el mismo mes del año anterior. La contracara es que solo el 16% de esas operaciones se financiaron con crédito hipotecario, cinco puntos menos que en junio de 2025, lo que confirma que la reactivación del sector sigue dependiendo mayoritariamente del ahorro previo y no del sistema financiero.

El gobierno nacional había prometido que, tras la derogación de la ley de alquileres y el regreso a los contratos libres, los precios iban a converger rápidamente y mejorar la oferta. Los números muestran que la oferta efectivamente se expandió, pero los valores siguen corriendo por detrás de la inflación. La pregunta que queda flotando es si Buenos Aires está dispuesta a pagar dos puntos menos de inflación real a cambio de contratos que, en los barrios más caros, ya superan el millón de pesos por mes.