La promesa eterna del metro cuadrado: cómo se achicó el departamento porteño en casi cien años

55 por ciento. Esa es la cifra que resume la transformación silenciosa que sufrió el departamento promedio en la Ciudad de Buenos Aires. Un relevamiento de 53.424 avisos de venta activos elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai permite reconstruir, año por año, cómo se fue achicando la vivienda ofrecida en el mercado porteño entre las décadas de 1930 y 2020, una curva descendente que atraviesa gobiernos, crisis y promesas inmobiliarias que se repitieron hasta el hartazgo.

Del cuatro ambientes al monoambiente

La superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 es de 46 metros cuadrados. Para las edificadas en la década de 1930, esa misma mediana llega a 102 metros cuadrados: una diferencia de 56 metros cuadrados, equivalente a una caída del 55 por ciento. La cantidad mediana de ambientes acompañó el repliegue: pasó de cuatro a dos.

Los monoambientes ilustran el vuelco con una claridad incómoda. Representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los levantados en los años 30. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2 al 9,4 por ciento.

La cochera salió del precio

El cambio también se nota en qué se considera parte del departamento. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía la cochera en el valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2 al 14 por ciento.

• 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en CABA.
• Superficie mediana: 102 m² en los años 30; 46 m² desde 2020.
• Ambientes medianos: de 4 a 2.
• Monoambientes: del 1,9% al 35% de la oferta.
• Unidades de más de 100 m²: del 53,2% al 9,4%.
• Cochera incluida en el precio: del 41,4% al 13,9%.
• Cochera por separado: del 2% al 14%.
• Barrios con mayor reducción: Recoleta (-50%), Monserrat (-41%) y Palermo (-40%).

Barrios: el centro se achica más

Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En la zona oeste de la ciudad el ajuste fue más moderado: en Villa Devoto fue del 6 por ciento, en Villa del Parque del 8,5 por ciento y en Villa Urquiza del 9,6 por ciento.

La superficie mediana se mantuvo en una franja de entre 60 y 62 metros cuadrados entre las décadas de 1970 y 2000, y volvió a retroceder desde 2010. El informe describe esa oferta, no la demanda, y advierte que la relación entre metros cuadrados y ambientes se sostuvo entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de casi un siglo.

“Cada vez se publica menos superficie por el mismo precio, y la cochera se convirtió en un extra que se negocia aparte. Comprás un departamento, pero no comprás un lugar para dejar el auto.”Mirando.ai, informe sobre avisos de venta en CABA

La tendencia convive con un mercado que, en los últimos años, escuchó promesas de impulso a la construcción, créditos hipotecarios y planes de acceso a la vivienda que se anunciaron desde distintos gobiernos sin alterar el rumbo. La pregunta que queda es si Buenos Aires va a seguir construyendo unidades cada vez más pequeñas mientras el sueño del departamento amplio sigue quedando afuera del mercado, o si alguien se va a animar a planificar la ciudad para la gente que la habita y no para la rentabilidad chica del metro cuadrado.