Créditos UVA: con una cuota inicial de 865.098 pesos, la cuota-ingreso del 25% deja afuera a la mayoría de las familias argentinas

865.098 pesos. Ese es el número que hay que mirar de frente antes que cualquier otro cuando se analiza el nuevo programa de créditos hipotecarios UVA relanzado por el Gobierno nacional. Es el valor de la primera cuota para un préstamo de 80.000 dólares a 25 años, con una tasa de UVA más 7 por ciento, y es la cifra que define, en los hechos, quién puede entrar y quién queda automáticamente afuera del sueño de la casa propia.

El mecanismo es tan sencillo como: la cuota mensual no puede superar el 25 por ciento del ingreso neto del grupo familiar. Con una primera cuota de 865.098 pesos, el ingreso mínimo necesario trepa a 3.460.391 pesos mensuales. En la práctica, eso equivale a una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de 1.730.000 pesos de bolsillo, según la simulación oficial difundida junto con el lanzamiento.

Cómo se arma el préstamo

• Propiedad valuada en USD 106.667 como ejemplo oficial.
• El crédito financia hasta el 75% del valor, es decir unos 120.920.000 pesos o cerca de 80.000 dólares al tipo de cambio oficial.
• El 25% restante debe aportarlo el comprador de su propio bolsillo, sin contemplar en la simulación gastos de escrituración, sellados ni otros costos de la operación.
• La tasa máxima permitida es UVA más 7,50%, con un plazo mínimo de devolución de 15 años.
• El monto máximo por crédito equivale a 150.000 UVA, un tope que cada banco debe respetar en simultáneo con la tasa y el plazo.

Lo crucial es que esa primera cuota no es fija. El capital está ajustado por UVA, de modo que el monto en pesos se actualiza mes a mes a lo largo de los 25 años del préstamo. En un país con historial inflacionario como el argentino, eso significa que la cuota de hoy puede terminar siendo varias veces la cuota inicial cuando el crédito llegue a su término. La experiencia con los créditos UVA lanzados durante la gestión de Mauricio Macri en 2016 dejó cicatrices profundas: miles de familias vieron cómo su cuota se multiplicó por tres o por cuatro en pocos años, al ritmo de una inflación que el propio Gobierno de entonces no logró domar.

De dónde sale la plata

Los fondos que alimentan estos préstamos provienen de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES pone a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Cada licitación es de 200.000 millones de pesos, con un tope del 20 por ciento por entidad. Una vez constituidos los depósitos, los bancos disponen de 90 días corridos para volcarlo efectivamente a créditos hipotecarios. El monto total involucrado en el programa asciende a 2 billones de pesos, según la información oficial. Los créditos pueden destinarse a compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

Como chaqueño que pisó más de una vez los socavones del norte, me permito recordarle al lector de qué se trata esto en términos concretos: estamos hablando de un esquema donde el Estado le presta plata de los jubilados a los bancos a tasas bajas para que estos, a su vez, le presten esa misma plata a las familias a tasas más altas. El negocio redondo para la banca, el riesgo cambiario y inflacionario para el deudor. Y el interrogante de fondo sigue siendo el mismo de siempre: si la inflación vuelve a acelerarse, como ocurrió entre 2018 y 2023, qué mecanismo de contención tendrá una familia que hoy destina 865.098 pesos de su ingreso a pagar la cuota y mañana podría necesitar el doble o el triple para el mismo servicio de deuda.

El propio Gobierno que hoy relanza los créditos UVA prometió, en su momento, que esa herramienta iba a ser la solución definitiva para el acceso a la vivienda. La historia demostró lo contrario: la cuota se comió el salario y miles de familias tuvieron que devolver la llave del banco. La pregunta que cabe hacerse es inevitable: si el Gobierno anterior fracasó con la misma receta, ¿por qué habría esta vez de funcionar distinto? ¿O acaso se trata otra vez de una promesa electoral envuelta en marketing financiero destinada a simular reactivación del mercado inmobiliario mientras el grueso de los argentinos sigue soñando con un techo propio que se aleja cada vez más?