Departamentos compactos con amenities: la fórmula que reconfigura el acceso a la propiedad en la Ciudad de Buenos Aires

Vamos a los números. El precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se elevó desde 1.376.688 pesos en enero hasta 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un incremento acumulado de 14,61% en siete meses, de acuerdo con los registros del Instituto de Estadística y Censos porteño. Las proyecciones del sector, en tanto, indican que hacia diciembre el valor podría acercarse a 1.874.364 pesos por metro cuadrado, una suba adicional que consolidaría la tendencia alcista en el cierre del año.

El encarecimiento no se limita al precio de venta, sino que atraviesa la estructura misma de costos de la actividad. La Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apyme) informó que el costo integral de construir —un indicador que contempla materiales, mano de obra, gastos generales, honorarios profesionales y tasas municipales— alcanzó los 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio. Comparado con el mismo mes del año anterior, la variación asciende a 23,37%, un ritmo que duplica con holgura la inflación promedio y que presiona toda la cadena de valor del sector.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

Frente a ese escenario, desarrolladores y arquitectos reorientaron la oferta hacia departamentos de uno y dos ambientes dotados de amenities (servicios y espacios comunes complementarios, como gimnasio, terraza, parrilla, salón de usos múltiples o área de coworking). La lógica detrás del giro es directa: si el metro cuadrado privativo se vuelve inalcanzable para amplios sectores de la población, el metro cuadrado compartido funciona como una vía de reemplazo para sostener la demanda.

El fenómeno no responde únicamente a una cuestión de costos, sino también a transformaciones demográficas de fondo. La caída de la natalidad, el crecimiento de los hogares unipersonales —conformados por una sola persona— y el aumento de los divorcios reconfiguraron la composición de la demanda habitacional. En ese marco, el monoambiente volvió a ocupar un lugar central en los lanzamientos inmobiliarios, en línea con lo que ocurre en otros mercados urbanos del mundo.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

• Gimnasio y espacios de entrenamiento.
• Terraza y áreas verdes de uso común.
• Parrillas y zonas gastronómicas compartidas.
• Salón de usos múltiples para eventos.
• Espacios de coworking (trabajo compartido fuera de la unidad).

Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento, describió cómo cambia la manera de concebir los proyectos. El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo, explicó la profesional. Para Damiani, la transformación reside en que el edificio deja de ser un mero contenedor de unidades y pasa a funcionar como una red articulada de espacios. Quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora otros cientos, e incluso miles, de metros cuadrados de uso compartido, lo que amplía de manera significativa las posibilidades de uso sin incrementar proporcionalmente el costo de compra.

El desplazamiento hacia unidades más chicas con amenities modifica, a su vez, el umbral de acceso a la propiedad. Compradores que antes quedaban fuera del mercado por el precio de un departamento tradicional encuentran ahora una puerta de entrada mediante un formato que reduce el costo inicial y ofrece, a través de los espacios comunes, servicios que antes requerían una unidad de mayor superficie.

Qué puede pasar si cambia la regulación

El esquema descrito depende, en buena medida, de la normativa urbana y tributaria vigente. Si se modifican los parámetros de edificabilidad —es decir, la cantidad de metros cuadrados que puede construir un desarrollador en función del terreno—, o si se reducen los incentivos fiscales que hoy promueven este tipo de proyectos, el modelo podría perder atractivo para las empresas constructoras. Una suba en el costo financiero de los créditos hipotecarios, en tanto, limitaría aún más la capacidad de compra de los hogares y profundizaría la concentración de la demanda en segmentos de mayor poder adquisitivo. En el extremo opuesto, una eventual estabilización del precio del metro cuadrado podría reactivar el interés por unidades de mayor superficie, aunque los desarrolladores consultados consideran que la preferencia por los monoambientes con amenities llegó para quedarse mientras continúen las tendencias demográficas actuales.