Un "pasanaku" inmobiliario: cómo diez personas juntan 500 dólares cada mes durante cien meses y terminan siendo dueños

Cien meses, diez personas, quinientos dólares por cabeza y un departamento de cincuenta mil dólares al cierre de cada ciclo. Esa es la cuenta elemental del esquema que la desarrolladora Spazios, conducida por su CEO Juan Manuel Tapiola, propone como atajo para acceder a la vivienda propia sin pasar por el circuito bancario tradicional.

La mecánica replica una práctica comunitaria de Bolivia conocida como pasanaku, en la que un grupo de personas reúne aportes periódicos y, en cada ronda, adjudica el fondo acumulado a un integrante distinto. La diferencia es que Tapiola le agregó tres capas de protección legal —escritura con deuda explícita, condominio con usufructo y fideicomiso— para responder al principal punto débil del modelo: que alguien cobre su propiedad y deje de pagar.

Cómo se arma la rueda

• Diez personas aportan 500 dólares por mes, lo que suma 5.000 dólares mensuales.
• Cada diez meses se acumulan 50.000 dólares y se compra un departamento.
• Un sorteo define quién recibe la llave en esa ronda, aunque sigue pagando su cuota.
• El ciclo se repite diez veces hasta que, en 100 meses, los diez integrantes son propietarios.

"Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", resumió Tapiola. El proceso completo insume ocho años y cuatro meses, un horizonte largo para cualquier asalariado argentino, pero sensiblemente menor al que imponen los planes de ahorro tradicionales, que suelen estirarse hasta dos décadas.

Los tres blindajes contra el incumplimiento

El riesgo central del esquema es que un adjudicatario reciba el departamento tras haber aportado apenas una fracción de su valor y luego deje de pagar, dejando al resto del grupo con un inmueble indiviso y una cuota pendiente. Para cubrir ese escenario, el sistema ofrece tres niveles de protección según el grado de confianza entre los participantes.

• Escritura con deuda explícita: la escritura deja constancia de que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún no pagó.
• Condominio con usufructo: los diez integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario el derecho de habitarla sin pagar alquiler; la transferencia recién se completa cuando termina el proceso.
• Fideicomiso: un fiduciario se encarga de los inmuebles durante todo el recorrido y recién los transfiere a nombre de cada participante cuando cumple todas las condiciones pactadas.

El ajuste por inflación, la pieza que falta

Tapiola además contempla la suba del precio de las propiedades a lo largo de los ocho años y pico que dura la operatoria. La idea es ajustar las cuotas periódicamente para que quienes receive su vivienda en los últimos ciclos no queden en desventaja frente a los primeros adjudicatarios, que reciben un bien más barato pero pagan cuotas más altas en términos relativos.

En la Argentina de los créditos hipotecarios indexados por UVA y de los salarios que no le ganan a la inflación, el esquema se presenta como una salida comunitaria para un mercado inmobiliario que dejó afuera a buena parte de la clase media. La pregunta que queda flotando es si Buenos Aires está dispuesta a confiar durante cien meses en los otros nueve desconocidos de la rueda.